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モール開業?戸建て開業?それともMall or Stand-Alone

医療モールについて

医療モールとは複数のクリニックや調剤薬局が集まっている施設のことです。
主に次の3タイプがあります。

  • ビルのテナントがクリニックと調剤薬局だけで構成されている、いわゆるクリニックモール
  • 商業施設やショッピングモールの中に医療エリアを設けているタイプ
  • 戸建てのクリニックが集まっているクリニックビレッジ

以下に医療モール開業のメリットやデメリットをご説明いたします。

モール開業のメリット

集患面
地域の方々に認知されやすく、開業後の健康相談会や健康セミナーなどの開催により集患対策を図りやすい。
医療連携と専門性
他科を専門とするクリニックと連携を図りやすく、患者の安心感が増すことが想定される。
内装などの初期費用の低減
単独での開業に比べ、建物はクリニックが入居することが前提で設計・施工されていることが多く、内装費用が下がる場合がある。
また看板や駐車場、トイレなどを共有化することで、費用負担の軽減や賃借面積を小さくできる。
薬局
院外処方の場合、門前薬局を探さなくても良く、また色々なアドバイス等をいただけることが多い。

モール開業のデメリット

他クリニックの影響
モール内の他クリニックの評判が悪い場合、同じ医療モールで開業しているクリニック全体がその影響を受ける場合もある。
また症状が似通っている患者の奪い合いが生まれ、クリニック同士がぎくしゃくした関係になることもある。
モール内の調整による制限
メリットになる場合もありますが、薬局やイベント会社の調整依頼などが多くあり、休みがなくなる、クリニック独自の自主的なイベント等ができない、モール内の医師同士の会合などを頻繁に薬局等の主導で行われることがあり、単独の開業よりも時間がとられる可能性がある。
選定業者の制約が多い
開業時に内装業者や機器等の物販会社、税務などを指定される場合があり、自由に選べないこともある。
また休診日や診察時間などについて他クリニックとの調整により制約を受けることもある。
また内装工事等についてクリニック内で作業できる時間の制約を受けることもある。
さらに導入する医療機器等を搬入するタイミング等について申請書類を作成し、且つ指定された場所や時間等を指定される場合もある。

戸建て開業について

戸建てのイメージ写真

郊外や住宅街で開業を考えた場合、貸し物件が見つからないケースなどの際に戸建てでの開業を検討することになります。
開業にあたっては、土地を購入するか、借りるかを選択し、また建物を建てるための地目変更などに費用と時間が必要となります。
建物についても、建築確認や建ぺい率などの制約があり、建築するのに最低4~5か月以上の期間は必要となります。
ただしクリニックの場合は、薬局よりも制約は比較的緩和されています。
建物については、自己資金による建設か、建て貸し等が考えられます。
以下に戸建て開業における重要なポイントをご説明いたします。

<ポイント1>
いったん建てて開業すると概ね20年以上はそこで開業する計画で臨む必要がある(あることが多い)。
<ポイント2>
院外処方を考えている場合には、調剤薬局が近くにあるか、同時に新規開局してもらえるかを検討する必要がある。
また院内処方を考えた場合は、調剤室などのスペースや内装も考えて建てる必要がある。
<ポイント3>
戸建ての場合、開業するまで最低でも1年以上かかることが多い。
気に入った場所の土地を購入してクリニックを建てる場合は、多額の開業資金が必要となる。
ただし、その土地を売ってもらえるかの交渉等が計画通りに進まないことが一般的であり、そのような場合に、その土地を借りることで打開できることもある。
<ポイント4>
気に入った土地(エリア)での開業では購入にこだわらず、ハウスメーカー等に依頼し、借りることも考える。
土地を借りて建物については自分で建てる場合と、地主が建てて貸与を受ける場合がある。
いわゆる建て貸しの場合でも、先生の思いに添った内装にできるが、契約期間が長く、途中解約での違約金が多額である場合もある。
また建築費の一部を負担金または協力金と称し請求され、その代わり家賃が減額される場合もある。

テナント開業について

テナントをクリニックとして賃借する場合、不動産情報では空きテナントであっても借りることができない場合があります。
それは次の理由によるものです。

  1. 消防法等からビル等の設備負担増となり、事務所以外には貸さないため
  2. 先に入居している事務所の方々に感染する恐れがあるため
  3. ビルの規則や方針で1業種1店舗としているため
  4. 既に入居しているクリニックが類似する標榜科目であり、対象となる患者が同じとなることから集患の妨げとして反対されるため
  5. ビル管理上から貸せない  など

また次のようなテナントの構造から賃貸できない場合もあります。

  1. 電気容量が足りない
  2. 水回り(給水、排水)設備が十分でない
  3. 導入を希望している医療機器が搬入できないまたは設置できない など

そこで医療に精通している内装業者に契約する前に現地確認をしてもらってから契約するようにしましょう。

居抜き等による開業について

退去(院長が引退)したクリニックを再開する等、いわゆる居抜き物件での開業については、次のメリットデメリットが考えられます。
第三者承継も同様となります。

メリット

  • 内装コストや集患対策等の費用が抑えられることが多い
  • スタッフ採用の手間が無い(既存スタッフを引き継ぐ場合)
  • 医療機器をそのまま利用できる

等のメリットがあります。

デメリット

  • 診療方針の違いから使用しづらい内装の場合がある
  • いままでのクリニックの評判を引き継ぐことになる
  • のれん代など費用
  • リフォーム費用

などがあります。

特に第三者承継の場合は税理士の仲介で交渉され、資産や負債をしっかりと把握してから契約することをお勧めします。
保険診療の場合は、遡及扱いとなり管理者となった日から開業できます。
(引継ぎ期間として、そのクリニックでの勤務実績が必要なこともあります。)

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